空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

2017年12月01日

本年も早いもので師走に突入してしまいました。昨日は宅建協会の忘年会も開催され、寒さも一段と厳しくなってまいりました。本年末も多くのご案件をいただき感謝しております。

最近は専ら、お昼は現地調査や役所調査、夕方から夜にかけて査定書・ご提案書をまとめるというパターン。これに集中できればいいんですが、間に新規のお客様の対応、ご契約中のやり取り、物件情報の更新、なども当然入りますので 正直いっぱいいっぱい(汗)

意外と時間がかかるのが経過報告書の作成。関係者とのやり取りを文字に起こして記録することです。

自分が頭の中でパパっと記憶して、いつでもどんな内容でも思い出せるぞ!とかいう人間ならいいんですが、私は物覚えが悪くてなんでも書いて残しておかないとダメなんです......。時間はかかりますがこれだけは端折れません。

さて今、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を適用できないかいろいろと調査しているところです。

自分の中では、まあ理解しているつもりですが、これをお客様にかみ砕いてご説明差し上げないといけませんので、なかなかです。

役所が公表している制度の概要は以下の通りです。

【相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する。】

とまあ、眠くなりそうな文書なのですが、平たく言うと「不動産を売った時の税金を実質免除しますよ」ということです。

例えば不動産を1千万円で売却したとします。この1千万がまるまる残れば医者どんは要らんわけで、、、様々な諸経費が必要なわけです。

一番大きいのが、所得税や住民税などでざっと200万円ぐらい持っていかれます。

この200万がゼロになるよ!というのが前述の制度です。

こんなお得な制度みんなが使うじゃないか!と思われるのはごもっともですが、そうは問屋が卸さないわけでありまして、いろいろな制限があって、これを調査しているわけです。

今から具体的なことを書くと貴重な書類作成の時間が無くなりますので今回はここまでとさせてください( ;∀;)

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売買担当:津隈貴大

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おはようございます。

2017年11月19日

出勤時に毎回コンビニでブラックのコーヒーを買い1日3・4杯飲んでたら、胃の調子が悪くなった賃貸担当 馬原です。

日・祝日も休まず営業してますので、お問い合わせ・ご来店お待ちしております。

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バリカン

2017年11月12日

自分で髪の毛のサイドを刈ってみたら、やっぱり失敗してしまった賃貸担当 馬原です。

本日も元気に営業してますので、お問合せ(延岡・門川・日向地区 アパート・マンション・貸家)お待ちしております。来年に入居をお考えのお客様も来年完成予定の物件等ありますので、お問合せください。

仕事終わったら、美容室に行って来ます。

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売主・貸主が海外在住の方の場合は要注意!?

2017年11月11日

先日、延岡市内の不動産業者の会合で

「非居住者から不動産を売ってもらったときは気を付けた方がいいよ。危ないとこやったわ」という話がでました。

ここでいう「非居住者」とは?

簡単に言うと「日本国外にいる人」、つまり外国人住んでいる売主さん・貸主さんです。

ちなみに、私個人としては実務上の経験は無いものの、概要はだいたい知っていました。


で、いろいろなケースはあるのですが、ある一定の条件を満たすと

売買物件については【買主】が10.21%

賃貸物件については【借主】が20.42% を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。

さらっと書きましたがこれは大変なことです。

例を1つ作りました。

・貸主がアメリカ在住のAさん
・借主が日本国内の法人B(社宅用として一戸建て借家を賃貸)
・賃料が毎月10万円

この場合どうなるでしょうか?

何も知らないで毎月10万円貸主に送金・・・したら大変なことに。

Bさんは、税務署に20,420円の源泉徴収税を納付しなければならないからです。

この制度の痛いところは、源泉税の納付義務が借主側にあることです。

納付を怠ったり遅れたりした場合は、借主側に延滞税や不納付加算税がかかるという仕組みです。

上記例だと毎月約12万払うことになるわけですね。

正解は、Aさんに79,580円の賃貸料を、税務署に20,420円の源泉徴収税を納付ということになるわけです。

源泉徴収をした所得税及び復興特別所得税を納める期限は

「非居住者等に対して、国内において支払った不動産の賃借料から源泉徴収した所得税及び復興特別所得税は、原則として、支払った月の翌月10日までに納めなければなりません。」とありますので結構手間です。

元の賃貸料を値引きしないと借主さんは納得しないでしょうね。


非常にレアなケースではありますが、宅建の民法の試験問題よりかは、はるかに高確率で遭遇すると思われる事案だと思いますので、覚えておいても損は無いのかな・・・と思います。


売買担当:津隈貴大

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2004年築のアパートの賃料が1,000円

2017年08月24日

何かのネタか心理的瑕疵物件(自殺や火災などがあった物件)と思ったのですが、どうやら本当のようです。

http://www.fudousan.or.jp/system/?act=d&type=31&pref=44&stype=d&city[]=44210&n=20&p=1&v=on&s=&bid=00736815&org=ZN

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場所は隣県大分の杵築市。延岡から車で約2時間で行けます。

共益費・水道代・駐車場を含めると月額8,700円ですが、それでも破格の賃料だと思います。

なぜこの賃料設定になったのでしょうか?

どうやらこのアパートは、キャノン大分工場の派遣社員用のアパートとして作られたようですが、リーマンショック(2008年)による派遣切りの影響をモロに受けたようです。

当時「大企業(操業開始:2005年1月5日)が来るから儲かりますよ」みたいな営業がまかり通っていたのだと思います。

世の中の需要を読むことはそう簡単ではありませんし、リーマンショックのようなことは相当研究していないと読めないと思います。

しかしちょっとやりすぎだな、アパート作りすぎだな、これ以上作ったら大丈夫かなと考えることはできると思います。

その場しのぎのお金儲けに走らないよう、先を見据えたご提案をしていきたいと改めて感じた案件でした。

売買担当:津隈貴大

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